名企公馆(名企公馆是商品房还是拆迁安置房)
资讯
2023-11-09
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1. 名企公馆,名企公馆是商品房还是拆迁安置房?
商品房
2. 深圳还有哪儿是房价?
题主,你好,作为全国级别的房产平台,安叔在深圳的小伙伴表示他们可以回答你的问题。接下来就进入主题吧:
深圳目前整体均价已经达到了5.4万/平,从各区来看,均价低于5万的区域也只有龙岗了。(具体看下图)
如果要问深圳哪里是价格洼地,看价格基本上已经不存在所谓的洼地。但是从性价比上来看,可以多关注一下沙井、光明、观澜和坪山这几个地方。虽然这几个板块房价也已经填平,但相对来说还具有一定的潜力。下面就简单的介绍一下这几个板块。
沙井:
沙井位于深圳的西北方位,是宝安人口最多的片区,各种配套也相对完善,尤其是商超配套,京基百纳、天虹、沃尔玛、华润万家等各大知名商家先后进驻;产业方面以商贸物流、现代化服务等第三产业为主。
片区内商品房数量不多,但基本都是名企开发,片区内目前90%以上的楼盘都属于小产权房,在一定程度上阻碍了沙井城市更新进度。未来有多个旧改项目入市,包括沙井海岸城和万科上星,随着名企的介入,会给片区环境带来大的改善。
亮点
1、不得不说的地铁11号线11号线串联起了深圳主要的核心区域,包括福田CBD、车公庙、后海总部基地、前海核心区、机场及大空港区。因此,对于在一条线上的宝安机场以北区域而言,最为受益。它弥补了宝安机场以北片区的对外公共交通的缺陷,地铁快线的延伸也彻底颠覆了原有的“区位”概念,拓展了人们的生活空间,拓宽就业、居住、休闲的范围。地铁11号线是目前国内一次性建成线路最长,速度最快的地铁,将沙井到深圳中心有原来的2个多少事缩减到了不到一个小时。2、大空港辐射区大空港未来的目标是呈现一个世界一流的空港经济区、建设独具特色的深圳西部新城区。而沙井以及其所属的西部工业组团,将受益于大空港新城的辐射,配合大空港新城大力发展新兴产业以及信息技术产业,助力深圳西部发展。沙井在售新盘
目前片区在售新盘主要有拾悦城、香莎公馆、星河荣御、华盛西荟城4期,基本上均价都是在4万/平以上。而片区代表性的二手房鸿荣源禧园
总体上来讲,区域具备较大的发展潜力,新会展中心启动运营之后,将为片区引流高素质人群;大空港片区规划的辐射,穗莞深城际铁路,粤港澳大湾区的融合等,这些都会为片区带来新的活力。
光明:
光明新区位于深圳的中西部,拥有大量的土地资源。近期也是利好不断,南光高速、龙大高速市政化,开通光明城到深圳北高铁捷运,地铁6号线2019年开通,6号线南延线开工,2017年7月24日深圳地铁13号线首次环评公示,高新科技企业进驻,40多个旧改蓄势待发,多个房地产名企入驻,去年底光明诞生了深圳总价地王,华侨城要在光明建光明小镇,中山大学深圳校区落户光明。光明的未来还真的值得去推敲。
(关于光明的详细内容,请看《深圳的下一站,只能是光明!》)
光明在售楼盘
光明新区今年入市新盘较多,均价基本集中在4万/平左右,其中去年诞生的龙光地王龙光玖龙台均价卖到4.45万/平。
坪山区:
2015年到2016年,坪山房价房价就从1字头跳到了3字头,这一年坪山到底做了什么?除了外在的市场原因,其中最大的亮点就是2016年提出的东进战略和14号线。一直以来深圳发展的方向都是一路向西,由此我们看到了深圳东西经济发展已经市政配套的严重不对称。在2016年初,深圳市政府提出实施“东进战略”,提出要打造龙岗、坪山中心。随后在2016年年末,国务院批复广东省政府,同意设立深圳市坪山区。(动作不是一半的快)按照《深圳市城市总体规划(2010—2020)》和《深圳市坪山中心区城市发展单元规划大纲》,坪山中心区规划定位为深圳的城市副中心,是深圳“东进战略”的重要支点和辐射粤东地区的桥头堡。接下来我们看看东进战略下的坪山产业与交通方面有啥不一样吧。1、产业升级劳动密集型产业向高新科技产业转型。正在规划建设51.6平方公里的聚龙国际科技创新城,将申报建设成“科技+产业”升级版国家高新技术产业开发区,形成深圳“西有南山、东有坪山”的产业发展格局。文化创意产业是坪山新区未来发展的重要产业之一,引进华谊兄弟在坪山区投入巨资打造中国好莱坞。2、14号地铁线14号线是连接东部的快线,“东进战略”的一大工程,是往东部的一条输血大动脉。经济发展,交通先行。未来居住坪山,福田上班将成为现实,深圳中心区与东部中心的连接到时也将更加紧密。除了14号线,未来还规划有16号线和23号线。其中盐坪通道的也将于2018年底建成通车。坪盐通道建成后,坪山区到中心区可直接从坪盐通道经盐坝高速、深盐二通道、罗沙路、滨河大道进入中心区,全程约四十公里,40分钟车程。坪山新盘汇总坪山也是今年推盘大户,有多个新盘入市,均价在3-4万/平左右。目前值得期待的是华谊兄弟文化城项目。不知道安叔的回答题主是否满意,如果需要更多楼市资讯、房源信息、置业工具,欢迎下载安居客APP或微信关注公众号“安居客Anjuke”。3. 想在石家庄买单身公寓?
谢邀!
衣食住行是生活基本需要。你在河北读书,今年才毕业,你现在能考虑这个问题,说明你是个有想法、有规划、独立性较强的同学。现在的年轻人独自在外打拼不容易,工作生活等各个方面都需要考虑和安排。不过这也挺好,这可以把它当成是对自己的有益的锻炼、磨练和考验。它有助于开阔眼界、丰富知识,促进自己更好更快的成熟和成长,对将来的工作生活都具有积极的意义!
单身公寓又称白领公寓、青年公寓,是一种过渡型的住宅产品,比较适合单身青年人居住。果真购买的话不妨从以下方面考虑:
1.个人的经济状况。你目前还未毕业,眼下单凭你个人的财力是很难办的到的。你可能需要自己父母、家庭的支援和帮助,或者通过其它合法途径来实现。这就需要你考虑事后是否存在还款压力了。
2.个人的工作规划。你毕业后拟选择什么样的工作,工作的地点等等。购房时最好把两者结合起来考虑,使工作、生活在路途上尽量方便。
3.必要的市场考查。房子价格受所处地段、位置等多重因素影响,不亲自走出去调研很难搞得清楚。所以前期的市场考查很重要,可结合自身需求货比三家,从户型、面积、周边环境、便利程度等方面进行综合考量!
祝顺利!
4. 广州的房价会怎么变化?
广州目前的楼市是比较温和的,一旦广州后起发力,爆发力也是很惊人的。
为什么广州楼市这么温和1.房地产市场也是分“全国性”的和“全省性”的。
目前来说,海南、深圳、惠阳就是属于全国性的市场。
杭州、南京、武汉、郑州、西安、成都等强二线城市则属于全省性的市场。
而广州作为一个一线城市,就有点奇葩,它吸引的大多还是本市人。
在广州,上面那些城市出现的场景基本是不存在的。外地人是极少会想着在广州投资房产的。
2.大家普遍不看好广州,并一致认为广州在衰落。
在“北上广深”的圈子里,广州似乎是最低调的那个。
房价飞涨,广州反应最慢;互联网创业风口的那些风口,从电商到团购,再到共享经济,广州的企业也是一个都没赶上。
2018年第一季度地区生产总值——
上海:7863.40亿元,增长6.8%;
北京:6801.50亿元,增长6.7%;
深圳:5209.81亿元,增长8.1%;
广州:4954.02亿元,增长4.3%。
“北上广深”的城市格局也已悄然变成“上北深广”。
其实去年深圳的经济总量和增速就已经明显超越广州,深圳有华为、中兴、腾讯、大疆等等响当当的招牌,都以科创为主了,广州还是以传统工业为主,怎么可能不超呢?
甚至连杭州都要赶超广州啦,这样下去,广州的一线城市地位岌岌可危。
3.广州限购政策严格,入户门槛高
广州实行严格的限购政策,不像深圳和其他强二线城市那样放开落户抢人。
非本地户口想要买房还要交5年社保,所以很多在广州工作的人都是没有购房资格的。
而且在广州买房签双合同的多,相当于五成首付,2018年房贷利率呈上升趋势,又增加了购房成本。
在广州想买房对很多要养家糊口的工薪中产来说,也并不是很容易的一件事。
限购的买不了,非限购的区域又价值一般,比如增城和从化,经济、产业、配套都没什么亮点。
就拿不限购的增城和同样不限购的惠阳对比吧~
论城际距离
增城是广州的郊区,与广州城区约一个半小时的车程。惠阳作为环深城市,离深圳只有一个小时左右的车程。
论价格
增城房价均价去到了两万到两万五,而惠阳由于政府摁住了房价,现在还是一万四的均价。
再论深圳和广州的辐射能力
在粤港澳大湾区的背景之下,不光是和环广对比,和环深、环沪来比,环深的价值都是最大的。
惠阳此刻最大的价值就是在于离深圳近,而且有地铁规划。增城虽然也在规划地铁接驳城区,但广州的辐射能力是远低于深圳的。
而且,虽然增城是广州的一部分,但很有趣,没有几个增城人会觉得自己是广州人。反而,有点像个“环广”城市……果然,城市内部也是有鄙视链的。
这样看来,同样不限购,增城和惠阳,投资客会去哪边也是很明显的。
4.土地多,需求少,广州的整体房价被郊区拉低。
先甩一张广州5月份的房价地图:
三万多的均价,确定这是一个一线城市的房价?
一线城市不是应该像北京六万多,或者像上海、深圳一样接近六万的麽?
看来比房价的话,广州是很难保住它的一线地位了。
为什么广州的房价那么便宜? 从供给端看
广州土地多,总面积7434平方公里,就算主城区没地了,郊区这一块那一块,新盘供应量还是很大的。
土地多房子多,价格涨不上去。
拿四大城市来说,北京摊大饼的城市结构:直接导致北京二环三环四环这些地方,房价居高不下!没办法,再往外发展就去到河北的地界儿了。
再来说深圳和上海,这两个城市,结构有类似的地方:他们都是靠近海边的城市,海边限制了它的发展空间, 所以房价居高不下,也是非常正常的。
而深圳1997.27平方,相当于三分之一个广州,土地就这么点,发展又那么快,寸土寸金,房价能不高吗?
广州的城市布局,就完全不一样!因为广州,东南西北四个方向,都有非常好的拓展空间。
在十几年前,广州就提出了:南拓东进北优西联的城市战略布局。
所以广州除了有天河珠江新城,这个CBD以外,还有若干个城市的副中心。这样就成功的把广州的城市结构拉开了,所以广州的房价一直都非常理性,可以说是没有任何泡沫。
从需求端看
近年来,广州的外来人口流入在减少,年轻人分流到其他城市。
尤其被隔壁的深圳吸纳,深圳常住人口中70%人口可能无自有住房,而广州本地有房家庭数量大,无房户数量远比深圳少,因此需求也没有那么旺。
主城区和郊区价差大
从上面的房价地图我们可以看到,广州主城区与郊区的价差很大,整体拉低了均价。
市中心的房价可不低,广州越秀、天河这些主城区还是要七万八万每平米的呢。
郊区的房价最低的甚至有一万一的。是不是价值洼地不说,价格洼地是一目了然的了。
但在广州,大伙上班还是多在主城区,在郊区买房还是主要考虑上班的通勤时间,大伙也不会因为远郊很便宜,就疯狂地扑上去。
总的来说,现在放眼整个广东,房产投资,高端会跑去深圳、低端会选择惠阳、珠三角城市投资本地,像东莞、佛山,本地都已经是香饽饽了,难道还会跑来广州吗?
这些城市的投资回报周期都会比广州短,所以,广东人有比投资广州更好的选择。
广州的推盘节奏前期调盘、中间踩盘、后期复盘,断断续续两个月的时间,从主城区走到远郊区,我也基本摸清了广州的推盘节奏。
广州的城市发展方向是东进南拓。好了,一首凉凉送给北边的从化、花都。
上个月去了从化温泉片区保利的一个项目,七弯八拐,在半山腰上,主打叠墅。
沙盘很大,但一大片都是展示山下的一所学校。
销售人员讲解的时候也一直强调这学校,“坐校车两个小时可以去到海珠”,“学校内的图书馆、体育馆都是开放的”。
我顿时就一脸懵,敢情我是来看这学校,还是来看你楼盘的。
好吧,除了价格低,实在找不到什么卖点,也是很为难销售人员了。
其实,在广州,各个区域推盘定位都是比较明确的。
1.刚需——主城区老破小,主打学区房。
学区房一直是家长们重点关注的对象。越秀区被誉为教育强区,东风东路板块聚集了不少优质教育资源。
与越秀区同为教育强区的天河也汇聚了体育东路小学、先烈东路小学、华阳小学、华景小学、员村小学等名校。
相对越秀区来讲,天河区没那么旧,居住会比较舒适。
新区一般都是在建分校,教育配套没有老城区成熟,所以在广州买学区房还是会买在老城区。
老城区规划得很早,目前已经比较成熟,基础设施更新速度慢,拆迁难度大,城市外延是必然的。
而新区开发较晚晚,像黄埔知识城、番禺亚运城、南沙金洲、增城朱村,现在都是处于开发初期,房价尚在低点,刚需也会多在这些板块入场。
但是也很容易受蒙骗,两周前再经过黄埔知识城时,就看到了一个月前去看过的某一楼盘的业主都在大拉横幅维权,“有毒气”、“停车贵”等各种标语飘荡……
当时去踩盘的时候,我就纳闷,这楼盘,周边都是破旧荒废的农民房,销售中心都对着化工厂了,谁还会来买。
难道就因为那个还被杂草包围的地铁口么?几乎整个广州城都覆盖着地铁,刚需们也不能看到地铁盘就上啊!
2.改善——广钢新城、奥体牛奶厂。
目前来说,广州购房群体是以改善为主的。
荔湾老城区的广钢新城和广州中心天河板块的牛奶厂是广州的两大明星板块,也是备受改善群体青睐的板块。
广钢新城均价5-7万,区位图▼(开车到珠江新城30分钟)
作为曾为广州经济与发展立下汗马功劳的广钢,在2013年经广州市政府批准,广钢旧厂改造并携手鹤洞、东塱和西塱旧村改造,合力升格为“广钢新城”。
虽然广钢属于西边,但是它的定位“宜居新城”是广州继珠江新城之外的又一高级住宅区。
整个占地面积为657.4公顷,总建面积为1024万㎡,是当今目前整个广州最大而且最纯粹的居住规划新城,规划居住人口为20万。
八大房企,十大项目共同打造,最贵拍地价去到41085元/㎡,楼王频出,成为当时的大新闻。(2016年11月25日)
很多人拿广钢新城媲美珠江新城,虽然两个定位不一样,是我们可以来看下政府的投入和规划节奏。
广钢新城有三大稀缺特色亮点,其他板块无可替代。
1.交通系统非常发达
规划有4条地铁线:1、11、10号和广佛地铁线,涵盖4条地铁站,3条有轨电车线,共计15个站。还有2条水上巴士线路。
2.优质系统的全方位教育体系
15所幼儿园,9所小学,5所初中、3所高中,引入真光、培英、省实等名校入驻。
3.全城独一无二的世界级中央公园
而奥体牛奶厂,东部为黄埔临港经济带,南有金融城和大学城,西望珠江新城、琶洲,北有智慧城、科学城,说是各路精英齐集也没错。
牛奶厂板块的楼盘,产品线都极长,从别墅到刚需,几百万到几千万的房子共处在一个不大的小区里,但小区密度是比较低的。
另外,牛奶厂生态环境好,区域绿化率达42.7%,而且基本都是是名企的新产品,龙湖首开·天宸原著、招商雍华府、华润天合、金地天河公馆等等。
这些开发商的盘在建材、人性化设计等细节方面,别说早期的二手楼没得比,现在很多新盘都比不上。
现在,牛奶厂也已进入清货阶段。
顺带提一下,牛奶厂的配套是没有广钢新城成熟的。
去牛奶厂板块看房,路况比较差,从奥体路转入悦景路后,都只是双向两车道。
牛奶厂板块均价5-6万,区位图▼(开车到珠江新城25分钟)
板块区域地块拍地成交情况▼
板块最核心利好——处于广州新科技中轴附近。
板块硬伤——当前配套非常不成熟,2公里内没有明确的地铁线路规划、商业配套缺乏。
综合一圈看下来,我觉得牛奶厂的联排别墅可考虑,但是高层就没有必要了,因为有了广钢新城,牛奶厂就不是最优选择。
3.投资——南沙明珠湾板块
如果硬要从广州找出一个最值得投资的区域,那一定非南沙莫属了。
(去南沙那天天气不太好,下雨)
刚好,雨后的南沙空气也特别清新。
城市副中心、粤港澳大湾区核心区、对外开放门户枢纽、国家自主创新示范区……这些,都是政府赋予南沙的名片。
诸多响亮的名头加身,南沙就是粤港澳大湾区的对外桥头堡。
此次南沙踩盘主要去了南沙的CBD——明珠湾板块。
明珠湾起步区位于南沙中心城区的核心区域,无论是从规划上来看,还是从地理位置上来看,明珠湾区都是南沙的核心。
交通大动脉全线贯通、市政路网已基本成型、18号线已开始动工、文化教育医疗等配套设施也在完善当中。
目前,明珠湾板块住宅不少,但很多还没交楼,入住率很低。
南沙金茂湾是南沙的“神盘”,一直以来都有着“开盘即罄”的现象。我去到的时候,连商铺都基本售罄了。
车子行驶在道路开阔的道路上,行人不多,南沙绿化做得不错,虽然路边的树还比较矮小,但这就是“新城”,一切都还在向上生长。
一路上,我看到了一幢幢即将完工的甲级写字楼,万达商业广场,各大银行在南沙的本部也已经落地,心里不由感慨万分。
同行的伙伴也忍不住感叹:这不就是当初珠江新城的样子嘛!
目前这个板块还比较“空”,但未来企业和人群进驻了,便是大量的人流,是一个投资风口,但需要耐心,毕竟珠江新城也不是一日建成的。
虽然瓶颈期很明显,但这两年琶洲大搞特搞电子商务,千年古城广州还是很有底子的,一旦觉醒,后起发力,爆发力还是很强的。
关注大胡子说房,教你买到好城市、好地段的升值好房子!
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1. 名企公馆,名企公馆是商品房还是拆迁安置房?
商品房
2. 深圳还有哪儿是房价?
题主,你好,作为全国级别的房产平台,安叔在深圳的小伙伴表示他们可以回答你的问题。接下来就进入主题吧:
深圳目前整体均价已经达到了5.4万/平,从各区来看,均价低于5万的区域也只有龙岗了。(具体看下图)
如果要问深圳哪里是价格洼地,看价格基本上已经不存在所谓的洼地。但是从性价比上来看,可以多关注一下沙井、光明、观澜和坪山这几个地方。虽然这几个板块房价也已经填平,但相对来说还具有一定的潜力。下面就简单的介绍一下这几个板块。
沙井:
沙井位于深圳的西北方位,是宝安人口最多的片区,各种配套也相对完善,尤其是商超配套,京基百纳、天虹、沃尔玛、华润万家等各大知名商家先后进驻;产业方面以商贸物流、现代化服务等第三产业为主。
片区内商品房数量不多,但基本都是名企开发,片区内目前90%以上的楼盘都属于小产权房,在一定程度上阻碍了沙井城市更新进度。未来有多个旧改项目入市,包括沙井海岸城和万科上星,随着名企的介入,会给片区环境带来大的改善。
亮点
1、不得不说的地铁11号线11号线串联起了深圳主要的核心区域,包括福田CBD、车公庙、后海总部基地、前海核心区、机场及大空港区。因此,对于在一条线上的宝安机场以北区域而言,最为受益。它弥补了宝安机场以北片区的对外公共交通的缺陷,地铁快线的延伸也彻底颠覆了原有的“区位”概念,拓展了人们的生活空间,拓宽就业、居住、休闲的范围。地铁11号线是目前国内一次性建成线路最长,速度最快的地铁,将沙井到深圳中心有原来的2个多少事缩减到了不到一个小时。2、大空港辐射区大空港未来的目标是呈现一个世界一流的空港经济区、建设独具特色的深圳西部新城区。而沙井以及其所属的西部工业组团,将受益于大空港新城的辐射,配合大空港新城大力发展新兴产业以及信息技术产业,助力深圳西部发展。沙井在售新盘
目前片区在售新盘主要有拾悦城、香莎公馆、星河荣御、华盛西荟城4期,基本上均价都是在4万/平以上。而片区代表性的二手房鸿荣源禧园
总体上来讲,区域具备较大的发展潜力,新会展中心启动运营之后,将为片区引流高素质人群;大空港片区规划的辐射,穗莞深城际铁路,粤港澳大湾区的融合等,这些都会为片区带来新的活力。
光明:
光明新区位于深圳的中西部,拥有大量的土地资源。近期也是利好不断,南光高速、龙大高速市政化,开通光明城到深圳北高铁捷运,地铁6号线2019年开通,6号线南延线开工,2017年7月24日深圳地铁13号线首次环评公示,高新科技企业进驻,40多个旧改蓄势待发,多个房地产名企入驻,去年底光明诞生了深圳总价地王,华侨城要在光明建光明小镇,中山大学深圳校区落户光明。光明的未来还真的值得去推敲。
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光明在售楼盘
光明新区今年入市新盘较多,均价基本集中在4万/平左右,其中去年诞生的龙光地王龙光玖龙台均价卖到4.45万/平。
坪山区:
2015年到2016年,坪山房价房价就从1字头跳到了3字头,这一年坪山到底做了什么?除了外在的市场原因,其中最大的亮点就是2016年提出的东进战略和14号线。一直以来深圳发展的方向都是一路向西,由此我们看到了深圳东西经济发展已经市政配套的严重不对称。在2016年初,深圳市政府提出实施“东进战略”,提出要打造龙岗、坪山中心。随后在2016年年末,国务院批复广东省政府,同意设立深圳市坪山区。(动作不是一半的快)按照《深圳市城市总体规划(2010—2020)》和《深圳市坪山中心区城市发展单元规划大纲》,坪山中心区规划定位为深圳的城市副中心,是深圳“东进战略”的重要支点和辐射粤东地区的桥头堡。接下来我们看看东进战略下的坪山产业与交通方面有啥不一样吧。1、产业升级劳动密集型产业向高新科技产业转型。正在规划建设51.6平方公里的聚龙国际科技创新城,将申报建设成“科技+产业”升级版国家高新技术产业开发区,形成深圳“西有南山、东有坪山”的产业发展格局。文化创意产业是坪山新区未来发展的重要产业之一,引进华谊兄弟在坪山区投入巨资打造中国好莱坞。2、14号地铁线14号线是连接东部的快线,“东进战略”的一大工程,是往东部的一条输血大动脉。经济发展,交通先行。未来居住坪山,福田上班将成为现实,深圳中心区与东部中心的连接到时也将更加紧密。除了14号线,未来还规划有16号线和23号线。其中盐坪通道的也将于2018年底建成通车。坪盐通道建成后,坪山区到中心区可直接从坪盐通道经盐坝高速、深盐二通道、罗沙路、滨河大道进入中心区,全程约四十公里,40分钟车程。坪山新盘汇总坪山也是今年推盘大户,有多个新盘入市,均价在3-4万/平左右。目前值得期待的是华谊兄弟文化城项目。不知道安叔的回答题主是否满意,如果需要更多楼市资讯、房源信息、置业工具,欢迎下载安居客APP或微信关注公众号“安居客Anjuke”。3. 想在石家庄买单身公寓?
谢邀!
衣食住行是生活基本需要。你在河北读书,今年才毕业,你现在能考虑这个问题,说明你是个有想法、有规划、独立性较强的同学。现在的年轻人独自在外打拼不容易,工作生活等各个方面都需要考虑和安排。不过这也挺好,这可以把它当成是对自己的有益的锻炼、磨练和考验。它有助于开阔眼界、丰富知识,促进自己更好更快的成熟和成长,对将来的工作生活都具有积极的意义!
单身公寓又称白领公寓、青年公寓,是一种过渡型的住宅产品,比较适合单身青年人居住。果真购买的话不妨从以下方面考虑:
1.个人的经济状况。你目前还未毕业,眼下单凭你个人的财力是很难办的到的。你可能需要自己父母、家庭的支援和帮助,或者通过其它合法途径来实现。这就需要你考虑事后是否存在还款压力了。
2.个人的工作规划。你毕业后拟选择什么样的工作,工作的地点等等。购房时最好把两者结合起来考虑,使工作、生活在路途上尽量方便。
3.必要的市场考查。房子价格受所处地段、位置等多重因素影响,不亲自走出去调研很难搞得清楚。所以前期的市场考查很重要,可结合自身需求货比三家,从户型、面积、周边环境、便利程度等方面进行综合考量!
祝顺利!
4. 广州的房价会怎么变化?
广州目前的楼市是比较温和的,一旦广州后起发力,爆发力也是很惊人的。
为什么广州楼市这么温和1.房地产市场也是分“全国性”的和“全省性”的。
目前来说,海南、深圳、惠阳就是属于全国性的市场。
杭州、南京、武汉、郑州、西安、成都等强二线城市则属于全省性的市场。
而广州作为一个一线城市,就有点奇葩,它吸引的大多还是本市人。
在广州,上面那些城市出现的场景基本是不存在的。外地人是极少会想着在广州投资房产的。
2.大家普遍不看好广州,并一致认为广州在衰落。
在“北上广深”的圈子里,广州似乎是最低调的那个。
房价飞涨,广州反应最慢;互联网创业风口的那些风口,从电商到团购,再到共享经济,广州的企业也是一个都没赶上。
2018年第一季度地区生产总值——
上海:7863.40亿元,增长6.8%;
北京:6801.50亿元,增长6.7%;
深圳:5209.81亿元,增长8.1%;
广州:4954.02亿元,增长4.3%。
“北上广深”的城市格局也已悄然变成“上北深广”。
其实去年深圳的经济总量和增速就已经明显超越广州,深圳有华为、中兴、腾讯、大疆等等响当当的招牌,都以科创为主了,广州还是以传统工业为主,怎么可能不超呢?
甚至连杭州都要赶超广州啦,这样下去,广州的一线城市地位岌岌可危。
3.广州限购政策严格,入户门槛高
广州实行严格的限购政策,不像深圳和其他强二线城市那样放开落户抢人。
非本地户口想要买房还要交5年社保,所以很多在广州工作的人都是没有购房资格的。
而且在广州买房签双合同的多,相当于五成首付,2018年房贷利率呈上升趋势,又增加了购房成本。
在广州想买房对很多要养家糊口的工薪中产来说,也并不是很容易的一件事。
限购的买不了,非限购的区域又价值一般,比如增城和从化,经济、产业、配套都没什么亮点。
就拿不限购的增城和同样不限购的惠阳对比吧~
论城际距离
增城是广州的郊区,与广州城区约一个半小时的车程。惠阳作为环深城市,离深圳只有一个小时左右的车程。
论价格
增城房价均价去到了两万到两万五,而惠阳由于政府摁住了房价,现在还是一万四的均价。
再论深圳和广州的辐射能力
在粤港澳大湾区的背景之下,不光是和环广对比,和环深、环沪来比,环深的价值都是最大的。
惠阳此刻最大的价值就是在于离深圳近,而且有地铁规划。增城虽然也在规划地铁接驳城区,但广州的辐射能力是远低于深圳的。
而且,虽然增城是广州的一部分,但很有趣,没有几个增城人会觉得自己是广州人。反而,有点像个“环广”城市……果然,城市内部也是有鄙视链的。
这样看来,同样不限购,增城和惠阳,投资客会去哪边也是很明显的。
4.土地多,需求少,广州的整体房价被郊区拉低。
先甩一张广州5月份的房价地图:
三万多的均价,确定这是一个一线城市的房价?
一线城市不是应该像北京六万多,或者像上海、深圳一样接近六万的麽?
看来比房价的话,广州是很难保住它的一线地位了。
为什么广州的房价那么便宜?从供给端看
广州土地多,总面积7434平方公里,就算主城区没地了,郊区这一块那一块,新盘供应量还是很大的。
土地多房子多,价格涨不上去。
拿四大城市来说,北京摊大饼的城市结构:直接导致北京二环三环四环这些地方,房价居高不下!没办法,再往外发展就去到河北的地界儿了。
再来说深圳和上海,这两个城市,结构有类似的地方:他们都是靠近海边的城市,海边限制了它的发展空间, 所以房价居高不下,也是非常正常的。
而深圳1997.27平方,相当于三分之一个广州,土地就这么点,发展又那么快,寸土寸金,房价能不高吗?
广州的城市布局,就完全不一样!因为广州,东南西北四个方向,都有非常好的拓展空间。
在十几年前,广州就提出了:南拓东进北优西联的城市战略布局。
所以广州除了有天河珠江新城,这个CBD以外,还有若干个城市的副中心。这样就成功的把广州的城市结构拉开了,所以广州的房价一直都非常理性,可以说是没有任何泡沫。
从需求端看
近年来,广州的外来人口流入在减少,年轻人分流到其他城市。
尤其被隔壁的深圳吸纳,深圳常住人口中70%人口可能无自有住房,而广州本地有房家庭数量大,无房户数量远比深圳少,因此需求也没有那么旺。
主城区和郊区价差大
从上面的房价地图我们可以看到,广州主城区与郊区的价差很大,整体拉低了均价。
市中心的房价可不低,广州越秀、天河这些主城区还是要七万八万每平米的呢。
郊区的房价最低的甚至有一万一的。是不是价值洼地不说,价格洼地是一目了然的了。
但在广州,大伙上班还是多在主城区,在郊区买房还是主要考虑上班的通勤时间,大伙也不会因为远郊很便宜,就疯狂地扑上去。
总的来说,现在放眼整个广东,房产投资,高端会跑去深圳、低端会选择惠阳、珠三角城市投资本地,像东莞、佛山,本地都已经是香饽饽了,难道还会跑来广州吗?
这些城市的投资回报周期都会比广州短,所以,广东人有比投资广州更好的选择。
广州的推盘节奏前期调盘、中间踩盘、后期复盘,断断续续两个月的时间,从主城区走到远郊区,我也基本摸清了广州的推盘节奏。
广州的城市发展方向是东进南拓。好了,一首凉凉送给北边的从化、花都。
上个月去了从化温泉片区保利的一个项目,七弯八拐,在半山腰上,主打叠墅。
沙盘很大,但一大片都是展示山下的一所学校。
销售人员讲解的时候也一直强调这学校,“坐校车两个小时可以去到海珠”,“学校内的图书馆、体育馆都是开放的”。
我顿时就一脸懵,敢情我是来看这学校,还是来看你楼盘的。
好吧,除了价格低,实在找不到什么卖点,也是很为难销售人员了。
其实,在广州,各个区域推盘定位都是比较明确的。
1.刚需——主城区老破小,主打学区房。
学区房一直是家长们重点关注的对象。越秀区被誉为教育强区,东风东路板块聚集了不少优质教育资源。
与越秀区同为教育强区的天河也汇聚了体育东路小学、先烈东路小学、华阳小学、华景小学、员村小学等名校。
相对越秀区来讲,天河区没那么旧,居住会比较舒适。
新区一般都是在建分校,教育配套没有老城区成熟,所以在广州买学区房还是会买在老城区。
老城区规划得很早,目前已经比较成熟,基础设施更新速度慢,拆迁难度大,城市外延是必然的。
而新区开发较晚晚,像黄埔知识城、番禺亚运城、南沙金洲、增城朱村,现在都是处于开发初期,房价尚在低点,刚需也会多在这些板块入场。
但是也很容易受蒙骗,两周前再经过黄埔知识城时,就看到了一个月前去看过的某一楼盘的业主都在大拉横幅维权,“有毒气”、“停车贵”等各种标语飘荡……
当时去踩盘的时候,我就纳闷,这楼盘,周边都是破旧荒废的农民房,销售中心都对着化工厂了,谁还会来买。
难道就因为那个还被杂草包围的地铁口么?几乎整个广州城都覆盖着地铁,刚需们也不能看到地铁盘就上啊!
2.改善——广钢新城、奥体牛奶厂。
目前来说,广州购房群体是以改善为主的。
荔湾老城区的广钢新城和广州中心天河板块的牛奶厂是广州的两大明星板块,也是备受改善群体青睐的板块。
广钢新城均价5-7万,区位图▼(开车到珠江新城30分钟)
作为曾为广州经济与发展立下汗马功劳的广钢,在2013年经广州市政府批准,广钢旧厂改造并携手鹤洞、东塱和西塱旧村改造,合力升格为“广钢新城”。
虽然广钢属于西边,但是它的定位“宜居新城”是广州继珠江新城之外的又一高级住宅区。
整个占地面积为657.4公顷,总建面积为1024万㎡,是当今目前整个广州最大而且最纯粹的居住规划新城,规划居住人口为20万。
八大房企,十大项目共同打造,最贵拍地价去到41085元/㎡,楼王频出,成为当时的大新闻。(2016年11月25日)
很多人拿广钢新城媲美珠江新城,虽然两个定位不一样,是我们可以来看下政府的投入和规划节奏。
广钢新城有三大稀缺特色亮点,其他板块无可替代。
1.交通系统非常发达
规划有4条地铁线:1、11、10号和广佛地铁线,涵盖4条地铁站,3条有轨电车线,共计15个站。还有2条水上巴士线路。
2.优质系统的全方位教育体系
15所幼儿园,9所小学,5所初中、3所高中,引入真光、培英、省实等名校入驻。
3.全城独一无二的世界级中央公园
而奥体牛奶厂,东部为黄埔临港经济带,南有金融城和大学城,西望珠江新城、琶洲,北有智慧城、科学城,说是各路精英齐集也没错。
牛奶厂板块的楼盘,产品线都极长,从别墅到刚需,几百万到几千万的房子共处在一个不大的小区里,但小区密度是比较低的。
另外,牛奶厂生态环境好,区域绿化率达42.7%,而且基本都是是名企的新产品,龙湖首开·天宸原著、招商雍华府、华润天合、金地天河公馆等等。
这些开发商的盘在建材、人性化设计等细节方面,别说早期的二手楼没得比,现在很多新盘都比不上。
现在,牛奶厂也已进入清货阶段。
顺带提一下,牛奶厂的配套是没有广钢新城成熟的。
去牛奶厂板块看房,路况比较差,从奥体路转入悦景路后,都只是双向两车道。
牛奶厂板块均价5-6万,区位图▼(开车到珠江新城25分钟)
板块区域地块拍地成交情况▼
板块最核心利好——处于广州新科技中轴附近。
板块硬伤——当前配套非常不成熟,2公里内没有明确的地铁线路规划、商业配套缺乏。
综合一圈看下来,我觉得牛奶厂的联排别墅可考虑,但是高层就没有必要了,因为有了广钢新城,牛奶厂就不是最优选择。
3.投资——南沙明珠湾板块
如果硬要从广州找出一个最值得投资的区域,那一定非南沙莫属了。
(去南沙那天天气不太好,下雨)
刚好,雨后的南沙空气也特别清新。
城市副中心、粤港澳大湾区核心区、对外开放门户枢纽、国家自主创新示范区……这些,都是政府赋予南沙的名片。
诸多响亮的名头加身,南沙就是粤港澳大湾区的对外桥头堡。
此次南沙踩盘主要去了南沙的CBD——明珠湾板块。
明珠湾起步区位于南沙中心城区的核心区域,无论是从规划上来看,还是从地理位置上来看,明珠湾区都是南沙的核心。
交通大动脉全线贯通、市政路网已基本成型、18号线已开始动工、文化教育医疗等配套设施也在完善当中。
目前,明珠湾板块住宅不少,但很多还没交楼,入住率很低。
南沙金茂湾是南沙的“神盘”,一直以来都有着“开盘即罄”的现象。我去到的时候,连商铺都基本售罄了。
车子行驶在道路开阔的道路上,行人不多,南沙绿化做得不错,虽然路边的树还比较矮小,但这就是“新城”,一切都还在向上生长。
一路上,我看到了一幢幢即将完工的甲级写字楼,万达商业广场,各大银行在南沙的本部也已经落地,心里不由感慨万分。
同行的伙伴也忍不住感叹:这不就是当初珠江新城的样子嘛!
目前这个板块还比较“空”,但未来企业和人群进驻了,便是大量的人流,是一个投资风口,但需要耐心,毕竟珠江新城也不是一日建成的。
虽然瓶颈期很明显,但这两年琶洲大搞特搞电子商务,千年古城广州还是很有底子的,一旦觉醒,后起发力,爆发力还是很强的。
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